Pourquoi faire estimer sa maison
À la suite d’un décès, les héritiers désignés sont tenus de procéder à l’évaluation de tous les biens immobiliers du défunt. Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, d’une résidence principale ou secondaire, d’un local professionnel, d’un terrain à bâtir, de terres ou exploitations agricoles.
Cette évaluation est un préambule à la déclaration de succession et sera nécessaire pour établir de la manière la plus précise possible le calcul des droits de succession.
Il est à noter que malgré le travail d’expertise rendu aux héritiers, la valeur retenue dans la déclaration de succession reste à la libre appréciation de ces derniers, à charge pour eux de signer au Notaire une attestation de reconnaissance de conseil donné si les deux valeurs venaient à être très différentes.
Procéder à l’évaluation d’un bien immobilier peut toutefois se révéler être une opération complexe, et peut requérir un certain niveau d’expertise immobilière. Il est alors judicieux de faire appel à un notaire qui s’y connait en droit immobilier.
Valeur vénale d’une maison
L’expertise d’un bien immobilier lors d’une succession revient à déterminer la “valeur vénale”.
Selon la Charte de l’expertise immobilière : la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.
Ce travail doit être réalisé en toute objectivité, sans avoir la tentation de minimiser la valeur sous peine de faire courir aux héritiers le risque d’un redressement fiscal.
La présence d’un notaire au moment de l’évaluation du bien immobilier atteste de la légitimité de cette valeur vénale fixée, d’autant qu’il a connaissance de la valeur du marché de la région et ce, s’il dispose en plus au sein de son étude d’un expert immobilier labélisé par la profession (reconnaissance TEGOVA).
Comment se déroule l’estimation
Le notaire liste en premier lieu les personnes à recueillir la succession, ainsi que les droits de chacun. Ces informations sont consignées dans un acte notarié. Il dresse également un bilan de la totalité du patrimoine du défunt.
Pour estimer la valeur vénale précise d’une maison lors d’une succession, le notaire peut exploiter différentes bases de données regroupant un grand nombre d’informations concernant les transactions immobilières de la région. Les principales bases de données utilisées par les notaires sont les bases PERVAL et ETALAB/DVF.
La méthode retenue par la profession est la méthode par comparaison de biens immobiliers aux caractéristiques similaires à celui dont il doit réaliser l’expertise. Ces caractéristiques sont le plus souvent le type de bien et son année de construction, l’adresse, la superficie habitable et la superficie de la parcelle.
Il peut ensuite fixer son estimation avec un prix au mètre carré.
Le rapport d’expertise immobilière
Au terme de son intervention, le notaire remet aux héritiers un rapport ou certificat d’expertise. Ce dernier détaille :
- la mission et la désignation
- l’emplacement géographique,
- la situation juridique et locative du bien,
- une description de ce dernier ainsi qu’une appréciation du marché
- les méthodes employées pour réaliser l’expertise.
Des annexes comme le cadastre, des photos et le plan situation peuvent être joints à ce rapport.
Combien coûte une expertise notariale
Le coût d’une estimation par notaire d’un bien immobilier va dépendre d’un certain nombre de critères, en particulier du type de bien évalué ainsi que du temps que le notaire y aura consacré, etc. Les prix varient toutefois peu d’un notaire à l’autre.
Une expertise immobilière sérieuse ne se facture pas en dessous de 800 € à 1000 € TTC en fonction du travail fourni et des frais annexes tels que les frais de déplacement ou les frais d’obtention de documents spécifiques.
